前言：

自2021年12月中央經濟工作會議起，房地產政策開始轉向。至2022年5月份，多達80個城市，100多條寬松政策發布。按往年的房地產調控演化路徑來看，房地產將逐步回暖。但從當下相關地產數據來看，效果不及預期。克而瑞數據顯示，4月30個監測城市預計成交面積為1291萬平方米，環比下降18%，同比下降58%。1-4月30個監測城市成交面積累計同比下降48%。房地產行業為何陷入當下境地？未來房地產的將如何演化？當然成因是復雜的，本文嘗試從地產資金角度來回答這兩個問題。

一、資金來源

房地產市場核心是資金。地產政策的調整本質是對房地產企業資金情況的調整。房地產開發資金來源主要包括了定金及預收款、個人按揭貸款、國內貸款、自籌資金、以及利用外資。截至2021年，房地產開發資金來源20.11萬億，其中定金及預收款7.39萬億、個人按揭貸款3.24萬億、國內貸款2.33萬億、自籌資金6.54萬億。當然筆者認為上文對資金來源分類不夠直觀，筆者嘗試將房地產資金來源分為三個渠道，表外融資、表內融資、預售資金，這三個資金來源渠道分別對應了三個重要的地產政策。

二、資管新規

故事還要從2016年12月中央經濟工作會議說起，2016年開啟了轟轟烈烈的“三去一降一補”供給側改革。去產能主要是針對過剩產能，煤炭、鋼鐵、玻璃等行業，去杠桿則針對高負債企業部門，特別是房地產企業。2017年開始“房住不炒”后，房企正式進入去杠桿，行業進入去金融化階段。

監管部門加強了銀行對過剩產能、地方融資平臺、房地產的資金監管，同時設置了諸多限制條件。融資限制增多但融資需求仍在，銀行通過與信托、券商、同業等渠道合作，以非標融資的形式將資金投放給限制性行業，龐大的表外信貸不在央行的監管之下，潛藏著巨大的風險。2017 年底，銀監會開始整治銀信業務； 2018年4月，出臺資管新規，核心即打破剛兌和穿透式監管。資管新規，徹底封堵了表外融資渠道。數據顯示，表外三項存量規模自2018年27.06萬億，一路下滑至2022年3月18.19萬億，下降8.87萬億。

資管新規對房地產企業的影響還比較小，除了表外融資渠道受限制之外，其他融資渠道都處于正常狀態。同時2017年三四線城市開啟了棚改貨幣化，房地產行業仍處于較高景氣狀態。數據顯示，2017年三線城市的商品房銷售面積同比增長10.5%，棚改貨幣化安置去化庫存2.8-3.4億平米，占商品房銷售面積的17%-20%。

三、三道紅線及貸款集中管理制

時間來到了2020年，疫情爆發后，中國率先控制住疫情，國外訂單紛至沓來，國內經濟持續向好。同時歐美釋放巨量貨幣，通脹預期升溫，大量的資金開始流入房地產行業。房地產價格大幅上漲，出現過熱跡象。在這個背景下，政府出臺了三道紅線及貸款集中管理制度。

2020年8月，監管層設置“三道紅線”的監管指標，對房企進行分檔管理，限制其有息負債擴張速度；2021年1月，央行、銀保監會建立房地產貸款集中度管理制度，對銀行業金融進行管理制度，限制銀行資金過度流入地產行業。三道紅線及貸款集中制，限制了房地產企業表內融資能力，這兩個政策在2022年2月開始對地產市場產生沖擊，國內貸款同比自14.4%的高位持續回落，延續至今。至此，房地產企業的表外融資渠道、表內融資渠道都有較大限制，房地產資金短缺問題成為重要的麻煩。但此階段，房地產企業尚未出現大的危機，主要得益于房價上漲預期仍在，地產銷售偏好，預售資金來源尚能支撐地產企業運行。

四、預售資金監管

2021年4月8日，深圳市七個部門聯合發布通告，將對涉及“深房理”的舉報事項進行聯合調查處理。“深房理”事件是個重要的轉折點，自此監管部門開始不斷出臺調控政策壓制房價過快上漲，房價上漲預期開始轉變。同時2021年7月，住建部等8部委聯合出臺文件，對預售資金進行監管。從房企資金來源看，2021年預售資金合計約10.6萬億元，占比達到52.87%，是房企資金來源最主要的部分。預售資金監管加強，房企銷售回款難以再作為運營資金周轉，只能用作房屋建設，房地產資金情況全面惡化。至此，表外融資、表內融資、預售資金三個資金來源渠道全部關閉，房地產行業出現系統性風險的跡象越來越明顯。

五、政策轉向

隨著地產危機加重，地產政策開始糾偏。2021年12月召開中央經濟工作會議，地產政策開始轉向，逐步由緊縮轉為寬松。地產政策調整以地方政府為主要方面，從寬松內容來看，集中在住房公積金政策、人才落戶政策及購房補貼等方面，寬松政策的核心點落在解除購房限制及降低購房成本上。同時我們注意到，取消限購限貸政策的城市逐步增多，其中以省會城市鄭州、哈爾濱為代表，表明地方政府的寬松力度持續擴大。

六、地產行業展望

地產政策逐步轉向，市場對地產行業的恢復有較高期待。畢竟根據以往經驗，每一次地產寬松，迎來的都是地產行業的全面復蘇。但筆者認為，本次地產行業邊際修復是確定的，但改善的情況或有限。主要有以下幾點原因：

1、政策層面

5月9日，央行發布《2022年第一季度中國貨幣政策執行報告》。報告稱，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，穩妥實施房地產金融審慎管理制度，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。地產政策的基調很清楚，中央堅持住房不炒、堅持不作為短期經濟刺激的手段，這一點體現在并取消資管新規、三道紅線、貸款集中制、預收款監管等政策，地產行業的融資能力仍有很大限制。政策的著力點集中在地方政府實施一城一策方面，放松居民端限制，期望居民部門繼續加杠桿來托底地產下行。所以，當下政策落地的實際情況如何，就完全落在了居民部門身上。

2、銷售回款

居民能不能扛起這面大旗呢？取決于居民的購房成本、能力及意愿。購房成本來看，3月新發個人住房貸款加權平均利率為5.49%，雖按揭貸款利率從去年四季度開始高位回落，但較基準利率4.9%仍然偏高。

購房能力來看，2020年疫情持續至今，居民部門實際收入同比變化不斷下降，同時負債率不斷攀升。社科院發布《2021年年度宏觀杠桿率報告》顯示，居民部門杠桿率為62.6%，超過德國接近日本。根據《中國家庭金融調査報告》中的數據，30.40周歲群體的家庭中住房貸款總額是家庭年收入的11倍，但收入最低的四分之一家庭中貸款總額是年收入的32倍。法拍房從2019年的50萬套增長至2021年的超過160萬套。購房意愿來看，購房意愿主要取決于房價上漲預期，百城房價指數自2021年4月101.29持續回落至今，尚未出現轉向跡象。

3、銀行放貸意愿

中國人民銀行數據顯示，3月票據融資貸款3187億元，同比去年增加4712億元。當經濟不好的時候，政策往往要求銀行加大信貸投放，以支持實體企業發展。但經濟下行，銀行為規避壞賬風險，往往投放信貸意愿不強。由于票據具有貸款屬性，持有票據計入信貸規模，同時票據具有高流動性、信用風險較低等特點，當銀行信貸投放不足，銀行買入票據的需求比較強烈。近幾個月票據融資貸款同比上升，銀行端風險與收益不匹配，表明銀行信貸投放意愿不強。

4、房地產企業加杠桿意愿

一般來講，隨著商品房銷售改善，房地產企業會加大拿地和開建新項目，房地產行業重回景氣周期。但是這個邏輯其實隱含著一個前提，那就是房地產企業仍有加杠桿的能力和意愿。2020年房地產企業資產負債率80.7%，負債率多年來持續攀升。2021年資金來源渠道持續收緊，大量房地產企業陷入破產的境地。吃一塹長一智，我們有理由推斷即便地產政策寬松政策能落地，銀行愿意放貸、居民還有能力有意愿買房，地產企業資金修復也更傾向于還債而不是投資開發新項目，畢竟保命比發展重要。如此，地產行業將有可能出現資產負債表式衰退，延長地產行業的修復周期。

房地產行業經過幾輪調控，每次寬松都能恢復活力。但筆者認為當前房地產所處的階段不同于往期，接近于0%的人口自然增長率及不斷積累的金融風險，迫使中央堅持住房不炒。當前地產寬松更多的是針對過往嚴厲政策的糾偏，地產行業邊際改善是確定的，但這一次景氣周期的到來或更漫長。

免責聲明：本網站（山東聊城晟杰無縫鋼管廠www.yztongfa.com）刊載的“:房地產陷入困境的原因及未來展望”等均源于網絡，版權歸原作者所有，且僅代表原作者觀點，本文所載信息僅供參考。轉載僅為學習與交流之目的，如無意中侵犯您的合法權益，請及時聯系刪除。本網站刊登此篇文章并不意味著本站贊同其觀點或證實其內容的真實性，我們不對其科學性、嚴肅性等作任何形式的保證。如果侵犯了您的版權，請盡快聯系我們予以撤銷，謝謝合作！
請查看相關產品 厚壁鋼管,厚壁無縫鋼管,厚壁管,無縫鋼管廠,無縫鋼管廠家